Column 私のコラム
土地購入で失敗しないために！確認しておきたい4つのポイント
土地購入前に確認すべきポイントとは？
前回は土地購入時に追加で必要となる3つの費用項目についてお伝えしました。
今回はその続きで購入する前に知っておきたいポイントをご紹介します。
インフラ設備の状況を確認する
まず確認したいのはインフラ設備が整っているかどうかです。
水道・ガスなど当然整備されていると思いがちですが、特に新たに開発された土地や建物が建ったことのない土地では
敷地まで通っていないことも少なくありません。
水道の引き込み状況
そもそも水道の引き込みとはいったいどんなことをするのでしょうか。
まずは下記の図をご覧ください。
このように水道の本管は道路に埋まっています。
この水道の本管から分岐して購入する土地まで水道管が引き込まれているかを確認する必要があります。
水道を引き込む一般的な費用は、役所に支払う水道加入負担金・工事費用です。
水道加入負担金は水道の口径によって変わってきますが15～25万円。
工事費用も本管が道路のどちら側に設置されているか、大きな道路かによっても変わってきますが
40～60万円、場合によってはそれ以上かかることもあります。
この費用は上水道・下水道それぞれにかかってくるものなので水道の引き込みの有無は必ず確認しておきましょう。
ガスの種類と引き込み費用
プロパンガスの場合、各家庭にガスボンベを設置する費用は一般的に15万円前後となります。
都市ガスの場合は水道管と同様にガス本管からの引き込みが必要になりますが10～20万円が一般的と言われています。
土地の高低差を確認する
「平坦な土地」と「高低差のある土地」では住みやすさや実際に建築する時の費用に大きく違いが出てきます。
・高低差を埋めるために土を入れたり、捨てたりする
・基礎を高くするために深基礎にする
・隣接地への土砂の流出を防ぐための土留が必要 など
土地の状況次第では、造成費用が土地購入金額の半分以上になることもあり、予算計画に大きく影響するため注意が必要です。
上物の撤去費用を確認する
サイトやチラシに「売地・上物有」と書いてあるのはその土地の上に建物があるという意味です。 建築をするために購入する土地は接道義務を満たしているかどうかを確認することが大切です。 例えば一番右の図のように接道が2ｍ以上あったとしても、建築基準法の道路ではない場合そこに家を建てることはできません。 セットバックというのは道と敷地の境界線を道路の真ん中から2mの位置まで後退させることです。 まとめ インフラの設備・土地の高低差・上物の撤去費用・接道状況あらゆることをしっか確認したうえで購入を決めることが重要です。 A. 接道状況やインフラ設備の有無は特に重要です。建物を建築できるかどうかや、購入後に追加費用が発生するかどうかに大きく関わるため、事前に確認しておきましょう。 A. 必ずしも購入できないわけではありません。しかし、水道本管からの引込工事や加入負担金などの費用が必要になるため、事前に金額を確認したうえで検討することが大切です。 A. 土の搬入・搬出や擁壁工事、深基礎工事などが必要になる場合があり、建築費用が高くなる可能性があります。一方で、眺望や日当たりが良いケースもあるため、総合的に判断することが重要です。 A. 土地の上に建物が残っている状態の土地を指します。建物を解体して新築する場合は、別途解体費用が必要になるため注意が必要です。 A. 接道義務とは、建築基準法で定められた道路に2m以上接していなければ建物を建築できないというルールです。安全な避難経路や緊急車両の通行を確保するために設けられています。 A. 道路幅が4m未満の場合に、道路の中心線から2m確保できるよう敷地を後退させることです。セットバックした部分には建物を建築することができません。 A. 土地には接道状況や法規制、インフラ設備など一般の方では判断が難しい項目があります。不動産会社へ相談することで、購入後の予想外の出費やトラブルを防ぎやすくなります。
古い建物だと建物の価値がないと判断され土地として販売されることがあります。
この建物を撤去する場合は、建物の構造によって変わってきますが
撤去費用は、木造の場合は坪単価6～8万円、鉄骨造（鉄構造）の場合は9～12万円が一般的とされています。
例えば木造建築で延床面積が30坪場合180万円～240万円ほどかかるということになります。
接道状況を確認する
接道義務とは建物を建てる際に、建築基準法に定められた道路に2ｍ以上接していなければならないという決まりの事です。
なぜこのような決まりがあるかというと、緊急車両の通行確保や災害時の避難通路確保といった、安全上の重要な理由があります。
接道義務とは？
建築基準法に定められた道路は基本的に道路の幅（幅員）が4ｍ以上で、4ｍ未満の場合はセットバックというものをしなければなりません。
セットバックとは？
建築基準法の定める道路の基準である4ｍを確保するために行います。
また、道路の反対側が水路や河川の場合は対応が異なります。
水路の場合、走路の幅員計算に水路幅は含まれない為、道路側の境界線から4ｍ確保する必要があります。
これにより実質的なセットバック距離が通常より大きくなることがあります。
普段意識しないような部分をしっかりと調べておくことで、購入後の予想外の出費や制約を避け、満足のいく住まいづくりへのスタート
が切れるでしょう。また、高低差や接道状況も、建設や生活のしやすさに直接影響するので慎重に検討することが必要です。
よくある質問
Q. 土地購入時に最も確認しておくべきポイントは何ですか？
Q. 水道が引き込まれていない土地は購入しない方が良いですか？
Q. 高低差のある土地にはどのようなデメリットがありますか？
Q. 「上物有」の土地とは何ですか？
Q. 接道義務とは何ですか？
Q. セットバックとは何ですか？
Q. 土地探しは不動産会社に相談した方が良いですか？
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